Развитие на пазара на недвижими имоти в България:

Презентация по темата: "Развитие на пазара на недвижими имоти в България:"— Препис на презентация:

1 Развитие на пазара на недвижими имоти в България:
Анализ на УниКредит Груп: Развитие на пазара на недвижими имоти в България: Жилища Офиси Ваканционни имоти Търговски площи Февруари 2008

2 ЖИЛИЩЕН СЕКТОР - I ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007
Най-голям дял, 60% от всички издадени разрешения за строеж се дължат на жилищния сектор. 30% от всички сделки в сектора са направени от чужденци, като основен дял имат ваканционните имоти; Пренаселените райони губят все повече атрактивност, но интерес има, ако цената е подходяща. Цените на жилищата като цяло за 2007 са се качили средно с 34%. Прогнозите за голямо покачване на цените на имотите след приемането ни в Европейския съюз доведе до изчакване от страна на продавачите и съответно до намаляване на предлагането, а оттам - и до ръст в цените.

3 ЖИЛИЩЕН СЕКТОР - II ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007 Двигатели на търсенето:
Постоянната миграция към големите градове; Нарастващ обем на ипотечно кредитиране, макар и с по-малки темпове – от 84% през август и 60% през декември.; Нарастване на доходите в диапазон между 15-20%; Инвестициите в жилища остава инструментът, пазещ от инфлация -12.6% за 2007. Липсата на достатъчно количество завършени жилища на пазара от хора, които искат да се настанят веднага.; Парите от продажби на терени се връщат обратно за покупка на жилищни имоти; Сериозен приток на средства от българи, живеещи в чужбина.

4 ЖИЛИЩЕН СЕКТОР - III ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ През следващите години се очаква по-силно предлагането на по-големи проекти, които да определят тенденциите и развитието на цените. Инвеститорският интерес ще се измести и към крайградски жилищни зони, сателитни селища и затворени комплекси. Нарастването на цените се очаква да е в диапазона 15-20%. Качеството на строителството ще стане основен фактор.

5 ЖИЛИЩЕН СЕКТОР - IV ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ Намаляване на темпа на търсене би се дължал на: намаление на нетните доходи; увеличената цена на ипотечно кредитиране; намаление на броя на спекулантите; чувствителното покачване на цената на земята. Контра факторите на намаляващото търсене включват: Пренасочване на средства от фондовата борса; Защита срещу инфлацията; Продължаваща миграция.

6 ВАКАНЦИОННИ ИМОТИ СТАТУКВО И ТЕНДЕНЦИИ
Спад в търсенето от страна на британски и ирландски инвеститори. Руски и скандинавски инвеститори са новата надежда. Липса на вторичен пазар Качеството на строителството и доброто управление на имотите стават основни фактори влияещи на търсенето. Презастрояване и липса на гарантирана доходност намаляват допълнително търсенето, предизвикано от глобалната финансова криза.

7 ОФИСИ - I ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007
След присъединяването на България към ЕС и във връзка с постоянния приток на чуждестранни инвестиции, търсенето на офис площи и особено на такива от типа клас А продължава да нараства. Само между юни-декември 2007 предлагането на офис площи в София се е увеличило с 98000м2 или с 16% за период от шест месеца. Около 2/3 от предлаганите площи се намират извън широкия център. Общият процент на незаети площи е бил 4%, като в широкия център е бил под 2%.

8 ОФИСИ - II ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007
Наемните нива на офиси тип клас А, извън широкия център отбелязват чувствителен растеж – около EUR 14/кв.м. Към края на 2007 в процес на строителство са офис площи в размер над м2. През втората половина на 2007 са усвоени м2 нови офис площи – ръст от почти 77% от началото на годината. По-голямата част от търсенето се дължи на мултинационални компании, които са имали нужда от повече офис площи, а не на нови играчи на пазара, което показва зависимостта на този сегмент от нови чуждестранни инвестиции.

9 ОФИСИ - I ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ До края на 2008 не се очаква пренасищане и увеличаване на процента незаети офис площи, като цяло търсенето ще превишава предлагането при новите и качествени офиси – тип Клас А. Търсенето на Клас Б офиси ще продължи да нараства, но ще се неутрализира от все по-голямото предлагане, като незаетите площи може да достигнат между 10%-15% след 2009. С изтичането на много от сключените договори за наем, наемателите ще търсят по-добри условия за работа в нови офис сгради. Основният натиск върху заетостта и цените на офис площите като цяло ще дойде след пускането на първите по-големи офис проекти, което ще започне да се случва през Акцентът на предлагане ще е върху основните булеварди в столицата.

10 ОФИСИ - II ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ Освен локацията, качеството на изпълнение, комуникативността и управлението на офис сградите ще се превърнат в основно конкурентно предимство. Очаква се първите небостъргачи да бъдат завършени през 2010, което ще подобри баланса на предлагане в полза на широкия център, а от там и на задоволяване на изключително голямото търсене в този район. Фактори, влияещи на процента на усвояване на офис площи ще включват наличието на: основните макроикономически предпоставки за растеж на икономиката добър постоянен обем на преки чуждестранни инвестиции; ниски данъчни ставки; квалифицирана работна ръка;

11 Развитие на предлагането на офис площи

12 ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ - I ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007
Много успешно въвеждане на новата Мол концепция в София, Варна и Велико Търново. Натиск въху наемните цени на търговски площи по главните улици. Средни намени цени между EUR 30 - EUR 60 остават без промяна благодарение на голямото търсене и 100% запълняемост. Изключително сериозен план за изграждане на търговски комплекси в цялата страна – около кв.м.

13 ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ - II ОСНОВНИ МОМЕНТИ ЗА 2007
България към момента е с най-малко площи в модерните търговски центрове и магазини на човек от населението в Европа. Разликата между първия в класацията - Швеция, и България, е повече от 30 пъти. На 1000 човека в България се падат грубо около 15 кв.м модерна търговска площ. Средно за Европа на 1000 човека се полагат кв.м търговска площ. Най-голям избор от магазини има в Швеция, където съотношението е кв.м на 1000 човека. Това показва, че пазарът на търговски центрове в страната тепърва предстои да се развива.

14 ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ - III ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ Очаква се слабо развитие на пазара на търговски площи през 2008, защото повечето проекти още се изграждат. Силно конкурентни ще са г., за когато е планирано отварянето на голяма част от новите молове. Поне 16 инвестиционни проекта за строеж на молове в страната са в различен етап на реализация. Основна минимум предпоставка за успеха на един мол е наличието на не по-малко от души в района на обслужване.

15 ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ - IV ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ 2008-2009
ОЧАКВАНИЯ И ПРОГНОЗИ Търсенето на модерни търговски площи (голям формат) от страна на вериги, който искат тепърва да стъпят на пазара в България продължава. Успехът на даден проект зависи от: населението и икономиката на града; покупателната способност на потенциалните потребители; локацията; концепцията, управлението и микса от наематели; условията за достъп и паркинг

16 ТЪРГОВСКИ ПЛОЩИ НА 1000 ДУШИ НАСЕЛЕНИЕ
Общо България Бургас Велико Търново Плевен Стара Загора Варна Пловдив София

17 ЛОГИСТИКА - I СТАТУКВО И ТЕНДЕНЦИИ
Изключително атрактивен сектор за инвестиции, поради слабата си развитост към момента. Недостиг на специализирани складови помещения в цялата страна. Оформяне на три основни логистични линии около София, Варна и Пловдив, където допълнително се обособяват така наречените логистични клъстери/звена. Липсата на подходящи площи за определени крупни наематели води до собственото изграждане на такива от тяхна страна.

18 ЛОГИСТИКА - II СТАТУКВО И ТЕНДЕНЦИИ
Ниската себестойност на изграждане и добрите перспективи за заетост и ценови равнища между ЕВРО 3.5 – ЕВРО 5.5 води до постигане на добри нива на възвращаемост. През следващите пет години бизнесът на логистичните компании в страните от Централна и Източна Европа непрекъснато ще расте и ако в момента този пазар се изчислява на млрд. долара, до 2012 г. той ще достигне близо 370 млрд. долара.

19 Членството на България в ЕС доведе до бурно развитие на сектора на недвижими имоти
Основни данни г. България Румъния Територия в 1000 кв. км. 110.9 238.4 Население в милиони 7.7 21.6 БВП в млрд. евро 25.1 97.2 БВП на глава в евро 3,270 4,500 Доходност от инвестиции (към ср. на 2007 г.) Офис сгради в% 7.5 6.5 Търговски центрове 8.5 Логистични проекти 9 8

20 Доходност от инвестиции в офис площи
Москва Киев Истанбул София Букурещ Варшава Прага Будапеща

21 Офис площи в строеж на глава
Офис площите на глава от населението нарастват устойчиво (данни към средата на 2007 г.) Рига Прага Талин Москва Киев Варшава Загреб София Белград Вилнюс Братислава Будапеща Букурещ 1) Истанбул Офис площи на глава Офис площи в строеж на глава

22 Основни изводи - I Еврочленството стимулира преките чужди инвестиции. От това печели секторът на недвижимите имоти, който привлича около половината от тях. Наблюдава се намаляване на доходността от недвижими имоти и има потенциал този процес да продължи. Кризата с американските ипотеки доведе до намаляване на рисковия апетит на играчите. В добавка на пазарния риск, все по-важен става въпроса за качеството на строителството.

23 Основни изводи - II Множество бизнес центрове изникват бързо около по-големите булеварди. По-нататъшното развитие на централната градска част за строителство на офис сгради е затруднено от липсата на достатъчно големи терени, проблемите с трафика и недостига на паркоместа. Истински бум изживяват търговските центрове и моловете. Освен в столицата, този сектор процъфтява и в други големи градове. Инвеститорите постепенно започват да проучват и по-малките градове. Логистиката също печели от възможностите, които предлага еврочленството. Движеща сила в този сектор са инфраструктурните проекти.

24 Развитие на пазара на недвижими имоти в България:
Анализ на УниКредит Груп: Развитие на пазара на недвижими имоти в България: Жилища Офиси Ваканционни имоти Търговски площи Февруари 2008