Имотните оценки - накъде сочи тренда?

Презентация по темата: "Имотните оценки - накъде сочи тренда?"— Препис на презентация:

1 Имотните оценки - накъде сочи тренда?
Имотните оценки - накъде сочи тренда?  Що е инвестиция?  Инвестиция ли е придобиването на жилище? Подходящ ли е моментът за покупка на жилище? Защо оценителят понякога огорчава клиента?

2 Що е инвестиция?  Влагане на средства в активи с цел нарастване на доходността и получаване на печалба. Милиардерът инвеститор Уорън Бъфет твърди, че най-добрата инвестиция, която човек може да направи, е "ненадмината, не може да бъде обложена с данъци и дори инфлацията не може да ни я отнеме“. "В крайна сметка, има една инвестиция, която е над всички останали: инвестирайте в себе си. Никой не може да отнеме това, което носите вътре във вас, а всеки разполага с потенциал, който все още не е използвал."

3 Защо да инвестираме? По принцип пари се правят по няколко начина:
    Защо да инвестираме? По принцип пари се правят по няколко начина: Човек е назначен като работник, служител, мениджър и т.н. Някои имат собствена пректика като адвокати, счетоводители, проектанти, лекари... Други имат собствен бизнес и назначените 50, 100, и повече хора работят във преприятието Хора, които инвестират някакви средства, парите работят за тях.

4 Най-хубавото е, че инвеститор може да бъде всеки, независимо дали е работник, служител или бизнесмен. Само умелото управление на парите чрез инвестирането им в различни инвестиционни активи е начина да се постигне ФИНАНСОВА СВОБОДА. Тя пък е мерило за БОГАТСТВОТО.

5 ДОХОДНОСТ, РИСК и ЛИКВИДНОСТ.
От какви принципи се ръководи човек в процеса на инвестирането? Трите основни фактора, на които стъпва всяко едно инвестиционно решение са: ДОХОДНОСТ, РИСК и ЛИКВИДНОСТ. Има и четвърти фактор, наречен ВРЕМЕ.  ВРЕМЕТО трябва винаги да се разглежда заедно с доходността. Всяко инвестиционно решение задържително трябва да е съобразено с този ИНВЕСТИЦИОНЕН ТРИУМВИРАТ. Универсално решение обаче няма и поради това е най-добре да се балансира между тези три фактора.

6 Доходност Това най-просто казано е скоростта, с която се увеличават вашите пари. Колкото е по-къс инвестиционния ни хоризонт, толкова повече се налага да разчитаме на  фактора СКОРОСТ, ако искаме да постигнем инвестиционните си цели. Високата скорост обаче е опасна.

7 Риск Ясно е, че по-високата СКОРОСТ  предполага и по- висок РИСК. Не е все едно дали пътуваш с автомобил от София  до Варна  със скорост 80 км/ч. или с 200 км/ч. Естествено най-добрия  и разумен вариант е да пътувате с автомобил с оптималната скорост от около 80 км/ч. При ИНВЕСТИРАНЕТО е същото. Търси се оптималната скорост. За целта се търси и оптималното превозно средстно /инвестиционен инструмент или продукт/.  Това не е лесна задача, това е най-трудното.

8 Ликвидност Основната работа на инвеститора е по принцип да търси качествени инвестиции с добро съотношение РИСК / ДОХОДНОСТ. Когато ги открие, той трябва да има финансови ресурси, с които да инвестира в съответните активи. Ако ги няма, а инвестицията си заслужава, съвсем естествено е да продаде друг актив, чийто потенциал за растеж на който се е изчерпал. За да го направи обаче, активът, който иска да продаде, трябва да е бързо продаваем, при това без продажбата да се отразява съществено на цената. Ликвидността е ценна с това, да можем веднага да се освободим успешно от актив, за който считаме, че е изчерпал потенциала си за растеж и да насочим освободените капитали към други активи, за които считаме, че имат по-добър потенциал за растеж.

9 Време Времето е изключително важно в инвестирането.
„Сложната лихва е осмото чудо на света. Който я разбира я събира, който не я разбира я плаща.“ – Алберт Айнщайн

10  Как да инвестираме? Начините са основно два. Да доверите парите си за управление на професионалист или лично да инвестирате. По-голямата част от хората нямат необходимите знания, умения и опит за да инвестират успешно сами. Често им липсва желание или пък време. В крайна сметка решението как да инвестираме се явява строго индивидуално за всеки отделен инвеститор, поради многото влияещи му фактори.

11 Определяне на инвестиционните цели
Какво и за колко време искам да постигна? Образно казано за колко време искаме да стигнам от финансова точка А до финансова точка Б. Какъв е моя инвестиционен хоризонт? Един 30 годишен човек е нормално да има 30 годишен инвестиционен хоризонт, докато друг който е на 50 години трудно би си позволил повече от 10 годишен хоризонт за инвестиране. Какви са моите лични нвестиционни възможности? Не е толкова важно колко пари изкарвате на месец, а колко ви остават в неговия край и какво съумявате да направите с тях.

12 Видове инвестиции Акции – по висок риск, по-висока доходност
Акции – по висок риск, по-висока доходност Държавни книжа – сигурни, нисък риск, по-ниска доходност Поодценени компании Съкровищни бонове Недвижими имоти

13 Инвестиция ли е придобиването на жилище?
Вложенията в недвижими имоти са традиционно предпочитани от българите, някой би го обяснил с балкански нрави. Така или иначе в нормалните икономики те наистина са предпочитани от тези, които търсят сигурност на парите си. В повечето случаи, когато мястото на жилището и типът строителство са подходящо избрани, нарастването в стойността му изпреварва инфлацията и разликата носи доход, макар и по-нисък от този в някои алтернативни, но и по-рискови вложения.

14 Робърт Киосаки за инвестицията в жилище
В "Богат татко, беден татко" Робърт Киосаки твърди, че за бедния татко собственият дом е най-голямата инвестиция и актив, а за богатия татко къщата е пасив и ако това е най-голямата ви инвестиция, значи сте загазили.Богатите купуват активи, а бедните и средната класа - пасиви. Активът е нещо, което слага пари в джоба ти, а пасивът вади пари от джоба ти.

15 Кога жилището може да бъде и актив?
Ако то е придобито с цел да носи приход. Това е, когато се закупи имот, който ще го отдавате под наем и този наем значително ще надхвърля разходите по това жилище. За да носи приход един имот, то той трябва да се управлява. Търси се наемател Събират се наемни вноски Поддържа се

16 Как да се прецени кога е изгодно да се купува едно жилище?
Дали е добър момента, ако решите да изкарате пари от инвестицията в недвижим имот и какъв имот може да бъде това? Дали наистина това е "годината на купувача", както твърдят някои брокери? Действително сериозният ръст на сделки пред последните 2-3 години дава надежда, че пазарът се е раздвижил и ще продължи да расте със същите темпове.

17 Една безспорно отлична възвръщаемост.
Как можем да определим изгодни ли са цените на апартаментите в момента? В среда на рекордно ниски лихви и доходност по депозитите, хората се обърнаха напълно логично, към една от най-познатите им и смятана за сигурни инвестиции – имотите. Това разбира се, доведе след себе си до сериозен ръст в цените на имотите. По-точно с около 35-40% от нивата им отпреди две-три години. Една безспорно отлична възвръщаемост.

18 Наем или покупка? Когато говорим за инвестиции към настоящия момент обаче, това което Ви интересува е не историческата, а потенциалната бъдеща възвръщаемост. Тоест, не какво е изкарано през последните години, а какво ще изкарате през следващите години. Koгaтo cтaнe въпpoc зa пoĸyпĸa нa имoт или живoт пoд нaeм, yceщaниятa y xopaтa ca мнoгo пpoтивopeчиви. Kaтo цялo в бългapитe пpeoблaдaвa чyвcтвoтo, чe пpи живoт пoд нaeм ce “xвъpлят пapи нa вятъpa”. Сега ще подходим към оценка на цените на имотите по няколко начина, за да преценим, дали цените са „изгодни” за покупка, или не, като те ще са от финансова, а не от емоционална гледна точка…

19 Πpaвилoтo нa 15-тe нaeмa Peдицa eĸcпepти cмятaт, чe пoĸyпĸaтa нa имoт e финaнcoвo пo-изгoднaтa aлтepнaтивa, aĸo цeнaтa e в paмĸитe нa 15 гoдишни нaeмa. Или казано по друг начин, доходността на един имот от отдаването му под наем е 6.67% . Haпpимep, aĸo живeeтe в двycтaйнo жилищe в Coфия c нaeм oт 400 евро (пpи нивo oт 417 eвpo, cпopeд дaнни нa іmоt.bg) eвpo, тo пoĸyпĸaтa нa имoтa cтaвa пo-изгoднa, в cлyчaй чe цeнaтa нa cъщoтo жилищe e дo eвpo (400 х 12 х 15).

20 Ha бaзa нa cpeднитe пpoдaжни oфepти пpи двycтaйнитe имoти в Coфия (пpи нивo oт 1122 eвpo, cпopeд дaнни нa іmоt.bg) тoвa oзнaчaвa, чe тpябвa дa cи ĸyпитe имoт oĸoлo 64 ĸв. м, зa дa влeзeтe в пocoчeнaтa цeнoвa paмĸa. Aĸo тъpcитe тpиcтaeн aпapтaмeнт, тo въз ocнoвa нa cpeдния мy нaeм oт 650 eвpo, цeнaтa нa пoдoбeн имoт нe бивa дa пpeвишaвa гpaницaтa oт eвpo. Или нa бaзa cpeднaтa пpoдaжнa цeнa нa тpиcтaйни aпapтaмeнти в Coфия oт 1193 eвpo мoжeтe дa cи пoзвoлитe aпapтaмeнт c плoщ oт oĸoлo 98 ĸв. м.

21 Πpaвилoтo нa 40-тe пpoцeнтa
Дpyг нaчин дa oпpeдeлитe дaли мoжeтe дa cи пoзвoлитe пoĸyпĸaтa нa имoт e нa бaзa нa дoxoди и paзмep нa внocĸaтa пo ипoтeчния ĸpeдит. Cпopeд cпeциaлиcтитe, зa дa нe cpeщaтe пpoблeми пpи пoгacявaнe нa ĸpeдитa cи и пoĸpивaнe и нa дpyгитe ви paзxoди зa живoт, внocĸaтa пo ипoтeчния ĸpeдит нe бивa дa пpeвишaвa 40% oт мeceчния ви дoxoд.

22 Aĸo пpeдпoлoжим, чe имaтe cпecтeни 20% oт пoĸyпнaтa цeнa нa paзглeждaнитe двa имoтa – двycтaeн и тpиcтaeн, и cтe пoлзвaли ĸpeдит зa ocтaнaлитe cpeдcтвa, тo нeщaтa изглeждaт пo cлeдния нaчин: Зa дa cи ĸyпитe нopмaлeн двycтaeн aпapтaмeнт oт пpимepнo 64 ĸв. м, пpи пocoчeнaтa cpeднa цeнa oт oĸoлo 1122 eвpo щe ca ви нyжни eвpo. Aĸo имaтe зaдeлeни 20%, тo щe e нeoбxoдимo дa пoлзвaтe ĸpeдит в paзмep нa eвpo. Зa пoдoбeн ĸpeдит щe ca ви нyжни пo 349 eвpo нa мeceц (за 20 години) зa внocĸa въз ocнoвa нa условията по кредитите в мoмeнтa. Aĸo тaзи cyмa нe e пo-гoлямa oт 40% oт дoxoдa ви, тo пocлeдният тpябвa дa възлизa пoнe нa 872 eвpo.

23 Разчети за тpиcтaeн aпapтaмeнт c цeнa oт пoнe 100 000 eвpo
Пpи cпecтeни 20%, щe ви e нyжeн ĸpeдит в paзмep нa eвpo. Πpи внocĸa oт 600 eвpo (за 20 години) тo тpябвa дa изĸapвaтe пoнe 1500 eвpo нa мeceц.

24 Ако сравните покупката на имот с друга инвестиционна алтернатива…
За хората, когато чуят инвестиции на финансовите пазари, това е равносилно на твърде голям риск. Това обаче, не бива да се приема точно така. Когато си купите имот, Вие ще печелите от две неща – от наем и от потенциално поскъпване в цената на имотите. А по отношение на бъдещата капиталова печалба, или поскъпването на имотите, нещата са доста съмнителни, предвид на поскъпването на имотите с около 30% през последните две години, което отне голяма част от бъдещата им потенциална доходност.

25 Сравмение между доходност от наеми и съответно от дивиденти
Има дивидентна доходност от акции на големи компании, близка до доходността от недвижим имот. Разглеждаме случая, в който няма причина през следващите годни да се получи срив в цената на акциите.

26 Рискове от влагането в недвижим имот
Амортизации Разправии Ликвидност Такси и комисионни Невъзможност от продажба на части Други рискове

27 Акции или имот? Заключение на икономистите за периода 1870 - 2015 година
Акциите носят печалба, но от време на време човек може да претърпи сериозни загуби заради тях. Държавните облигации са сигурни, но няма да ви направят богати. Жилищата? Оказва се, че те обединяват най-доброто от двата свята. В богатите страни в много дългосрочен план инвестициите в жилища носят по-голяма възвращаемост от акциите, а в същото време са слабо волатилни като облигациите. Това е заключението в нов доклад на икономисти от University of California-Davis, University of Bonn и германската Bundesbank.

28 Изследвани са данни за годишната възвращаемост по съкровищни бонове, държавни облигации, акции и жилищни имоти от 1870 до 2015 г. за 16 страни, включително САЩ, Германия и Япония.

29 Рискът, свързан с жилищата, е много по-малък
Според анализаторите в средностатистическа развита страна годишната възвращаемост от жилищата през периода е била малко над 7%, коригирана спрямо инфлацията, а възвращаемостта от акциите е била малко под 7%. По стандартните показатели за несигурност жилищата носят половината от риска от този на акциите, а са и по-малко рискови дори от облигации.

30 Защо невинаги оценителят оставя добро чувство в клиентите?
Ситуацията е следната. Купувачът се спира на един апартамент, като договаря с продавача цена примерно евро. Наличните средства му средства са евро. За остатъка разчита на кредит от банка. Проучил е, че е достатъчно 10% самоучастие, т.е евро са собствените средства и останалите евро ще бъдат финансирани от избраната от него банка.

31 След като подава документи в избрана от него банка и въз основа на доходите се одобрява определена сума, която купувачът може да изтегли Ако доходите са достатъчно добри, той може да бъде одобрен и за евро, но следващата стъпка е да се направи оценка на апартамента, който ще бъде обезпечение по кредита. Но понякога оценката не отговаря на очакванията на купувача и се оказва, че спазвайки указанията на банката, определената от оценителя стойност е евро, тъй като жилището е обзаведено и в оценката подвижното обзавеждане не се включва. А от друга страна, купувачът може да не е направил добро проучване на предлаганите имоти в района и да купува на цена над пазарната. Така вместо очакваните евро, клиентът може да получи евро.

32 Допълнителни разходи по прехвърлянето на имота:
Посредническо комисионно възнаграждение (комисиона) Посредническо възнаграждение се заплаща при условие, че купувачът закупи желания недвижим имот с посредничеството на агенция за недвижими имоти. Местен данък- всяка община има самостоятелност да определя този данък. Обичайният размер е 2.5% от цената на сделката. Нотариална такса - (събира се по тарифа от нотариуса, удостоверяващ сделката, според материалния интерес- т.е посочената цена на имота по нотариален акт) Такса за вписване - 0.1% (събира се от Агенцията по вписванията след удостоверяване на сделката от нотариуса)

33 Ясно е, че клиентът, който купува жилището за 100 000 евро и има спестявания 10 000 евро, се нуждае не само от евро, а от още поне евро, с които да покрие комисионната на посредника, нотариални такси по прехвърлянето, такси за разглеждане на кредита. Това означава, че ако не осигури необходимата сума от евро, ще загуби даденото вече капаро.

34 Благодаря за вниманието
Веселина Генева, КОНСУЛТАНТСКА КЪЩА АМРИТА